日本の人口ピラミッドの２つの山、現在は１つ目の山が消失するところに来ています。不動産投資においてはこの影響をモロに受けるため、自身の投資への影響をあらかじめ把握しておくこと、そして対策をしておくことは重要な投資行動のひとつでしょう。
保証会社が通るのであれば、入居者の年齢や年収は気にしないという方もいるかもしれません。ましてや、入居者が加入する火災保険は気にもしたことがないという方もいるでしょう。しかしながら、この辺りは意識しておいた方がよいのかもしれません。私は気にします。
ということで、これからの不動産投資に潜む負債を計る、について。
賃借人の属性をまとめる
明日から所有物件が42戸になります。日本の人口ピラミッドの1つ目の山の消失、賃借人の死亡、孤独死のリスクを計るんですが、ここにはファミリーが住む、法人が賃借人、店舗、事務所の物件は省けますので、私の場合は30戸について確認することになります。
何を確認するかというと、賃借人に資産の無い高齢者が何人いるか。賃借人の年齢、収入、火災保険です。本来は収入ではなく資産額を知りたいんですが、申込や更新時にそれらを記載する慣習は無いので、収入を見ます。
私の場合、ワンルームは4万円～5万円代前半で賃貸しているものがほとんどです。そして今回、これまで認識していなかったリスクが見えることに。
今まで見えてなかった負債
年収は200万円～300万円というのが多い、というかほとんどなんですね。そして、高齢者はというと、70歳以上が6戸、うち、資産が無いことが確定している生活保護は3戸。生活保護でない3戸については現役時代に入居して、入居10年とか20年とか、現役時代の収入から見て資産は無いと考えていたほうがよさそうです。現役時代の収入が少ないと退職金も年金も少ない、現役を終えた時には多少の蓄えがあったとしても、使ってしまっている可能性が高そうですので。
年収が少ない程、子がいる可能性も低いです。こうなってくると、相続人の追跡はもちろんするものの、この6戸については死亡後の部屋の処置をするのは自身であると覚悟しておく必要がある、そういうことですね。孤独死の場合は1戸100万円、6戸で600万円、保険で対応とはいえ、将来600万円の支出ということか。
まるで、他人の600万円の負債、その連帯保証人をしているかのようだ。
プラスの面もある
負の面を見ると先の通りですが、一方で高齢者は退去の可能性は少ないですし、生活保護においては賃料の滞納も無いです。更新料も継続的に入る可能性が高いということになります。これからの賃料5万円代前半以下のワンルームの不動産投資は、ボラティリティが高いということですね。地域によって、その賃料は変わってくるでしょうが。
70歳以上は先の通りですが、60歳以上にすると13戸になり、うち生活保護が4戸です。ボラの高さが何年も継続するという事になります。
保険の確認
室内で孤独死の場合は孤独死保険が使えますが、室外で死亡した場合は別です。その場合は賃借人の保険で対応できる可能性があるので、新規契約や更新のタイミングで賃借人の保険を確認しておいた方がよいでしょう。
最近は退去が無いなと思いながら、こんなことをしていたら賃借人からTELが。3月に退去とのこと。相場より賃料が安いので、賃料を10%ぐらい上げて募集します。あと、自社でのサブリースにもできるじゃないか。退去はむしろ嬉しいぐらいか。そしてこう思います。
全くもって、FIREのREではない。
↓「孤独死おきたらこうなった」についての過去記事です。
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