こんにちわ。

お読みいただきありがとうございます。

育児休業中サラリーマン不動産投資家のモツです。

私は不動産投資を初めて２０１３年現在で５年目です。

規模は小さく、不動産収入が年間８００万円ほど、区分５戸、戸建１棟、駐車場３区画、貸地３区画が所有物件です。

手間をかけたくないので、戸数は少なく、家賃は高く、自宅から近くがモットーです。今まではなるべく空室、滞納、修繕、などの手間がかからないように、立地が良い築浅の区分ファミリーと戸建てを買ってきました。

そして、現在思うことは、手に入るキャッシュに対して手間がかからないということから成果が上がっているということです。ただし、利回りは低いです。表面利回り８％ぐらいのものが多いです。それでも税引後で年間３００万円ほどのキャッシュフローになります。

運営した物件に対して使う時間は月平均１０分ぐらいです。退去→リフォーム→募集→入居のプロセスが発生した場合に数時間取られる月があるぐらいです。所有物件が少ないので、その頻度も少ないです。

今までの運営で、受け取るキャッシュの割には手間がかかっていません。そのため今回は少しリスクをとりました。そして１９７０年代前半築の旧耐震の区分マンションで、生活保護者に５万円ぐらいで賃貸中の物件を買ってみました。

今回思ったのですが、このような築古ワンルームもよいではないですか。

なにせ築古でも、建物管理が良好で部屋をリフォームさえしていれば、築２０年の中古ワンルームとの違いはオートロックがないぐらいしかないように思います。

旧耐震は地震について気になるところですが、家賃５万円とかの賃貸を借りる方は、旧耐震とか新耐震とか気にしないです。

東日本大震災では旧耐震も新耐震もそれほど大きな被害の差はなく、若干旧耐震が弱い程度。管理がしっかりしているマンションなら、人が逃げるぐらいの時間は十分に稼げると思っています。いきなりグシャッと潰れることは考えにくいですので、避難経路に物とかゴミが置いてなく、避難経路が確保されていることの方が重要です。

ちなみに新築ですと、立派な免震構造のマンションより戸建ての方が地震に強いものが多いです。

マンションの耐震等級は１か２、戸建ては３ということが多いです。

どうしても地震が心配なら、区分マンションでも専有部分に地震保険をかければ、建物が傾いたり住めない状態になったら地震保険がでる可能性があります。そういう地震保険で、通常地震保険は５０％までですが１００％まで保証してくれる保険があるので、それに入っていれば地震へのリスクヘッジはできます。

例えば、５００万円で購入した超築古物件が地震保険で５００万円まで保証してもらえればそれでよいですね。

私の場合は地震保険は５０％のものに入っています。

入居者様は生活保護者ですが、もしも家賃を振り込まなければ横浜市から直接振込んでもらえるようにすればよいですし、さらにこの入居者様は滞納保証にも入れていますので、滞納リスクは低いです。

どう考えても儲からないような中古ワンルームを売っている業者は、色々理由をつけて旧耐震はNGと言っているので、それゆえに検討してみるのが面白いです。