約2年ぶりに区分ワンルームの契約ができました。今年に入り何度も買付を入れていたのですが、やっと購入できそうです。毎朝ポータルサイトを見ているのですが、前日は掲載されていなかった物件があり良さそうだったので、すぐに家を出て見に行って買付を入れたという具合でした。さすがFIREマン、動きが軽い。会社員の時はこの動きはできませんでしたので。
今回はポータルサイトに掲載されている区分マンションが高くなり利回りが下がっているけど、どのような考え方で購入したら良いのかについてです。
- 利回りが下がってる今、買ってもよいのか
- どのような買い方をするか
- 買った後、どうするか
１．利回りが下がってる今、買ってもよいのか
これは、何故に投資をするのかということで人によりますね。モツの場合は資産形成期には投資で「不労所得 > 生活費」の状態になることを目指しており、その為に投資をしていました。利回りが高かろうが低かろうが、投資をすれば「不労所得 > 生活費」に近づけます。故に相場は関係なかったです。
「不労所得 > 生活費」を達成した今は、資産運用においては次のステップとしてリスクを下げて、かつリターンを上げるということを目指しています。利回りが高かろうが低かろうが関係なく取り得る手があればそれをやるのみです。なので引き続き自身と向き合う。相場は関係ないです。
２．どのような買い方をするか
次のような買い方をします。物件情報はポータルサイトのみになりますので誰でも同じようにできます。ちなみに今回モツが購入したのは１と2の合わせ技でした。
- 掲載されたばかりで他物件よりちょっと安くでている物件に指値
- 利回りは他物件と変わらないが、賃料相場より賃料が安く貸してる物件に指値（例えば、販売価格800万円で利回り8%なら月額賃料5.5万円です。700万円で利回り8％なら賃料月額4.8万円です。この700万円の物件が実は賃料月額5.5円の実力があるとすると、これは割安と判断します）
- ずっと掲載されている物件に、ちょっときつめの指値
いづれの方法にしても指値をするので、瑕疵担保免責と現金購入というのは必須になるかもしれません。モツはいつもそうしています。
３．買った後、どうするか
相場の賃料より安く貸している物件とか、ずっと掲載されていて売れない物件とかは、何か手を入れる必要があることが多いです。区分ワンルームの一例ですが、次の流れで利回りを上げていくことになります。
- 室内洗濯機置場が無いために賃料が安い。その分安く買う。
- 賃借人が退去するまで待つ。
- 賃借人が退去したら室内洗濯機置場を設置して、賃料上げて募集。
- 賃借人がついて利回り上がる。
これで、例えば月額賃料4万円が4.5万円にUP、4.9万円が5.4万円にUP等となります。
以上、「利回り下がった区分ワンルームを買う」という話でした。
次の通り、5年前も利回りが下がっても買い続けるという話を記載していました。
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