前回は、ワンルームへの投資を行っていると、遅かれ早かれ確実に訪れるリスクについて記載しました。私モツは10年以上にわたり不動産投資を行っている訳なのですが、このリスクについては認識が甘かったですね。統計データ見ながら将来どうなるかというのを把握したのも、つい1，2週間ほど前でしたし。10年ぐらいかけて対応していけばよいのですが、自分のポートフォリオの中をどのように動かしていくか、方針を決めておかねば。リスク管理の強化です。
根本的には長期間で対応することになるのですが、目先でできることもあるので今回は今すぐ取り組めることについて。
孤独死発生時にオーナーが処置しないといけない可能性について
将来どうなるかわかりませんが、今のところは人の死は100％訪れるので、それ自体は問題にしていないです。死亡後の処置を不動産オーナーである自分がやらないといけなくなる、このリスクについて把握しておきます。死亡後の処置をやる人に、コスト負担と手間がかかってくるのです。
では、どのような方が孤独死した時に不動産オーナーが処置する場面になるかというと。資産も連帯保証人も無い一人暮らしの方。例えば次のいずれかのような。
- 一人暮らしの生活保護者
- 一人暮らしの年金生活者、かつ連帯保証人がいない
- 一人暮らしで追い出せるほどは滞納しないけど家賃滞納気味、かつ連帯保証人がいない
上記のような賃借人に賃貸する可能性のある部屋はというと、ワンルームで賃料が生活保護者の家賃上限以下ということになります。
自分の場合は何部屋の孤独死によるオーナー処置リスクがあるか
私モツは現在41戸あるのですが先のリストにあるような方が居住するような部屋数は31戸でした。うう、多い。この31戸は当然に孤独死保険に加入しています。そして、実際に先のリストの属性の方が賃借人の部屋は5戸。
該当する部屋に対するアクション
該当5戸に対しては、次のことをやることにしました。
- 保証会社が付いている部屋については保証契約の確認。相続人がいない場合は保証されない等になっている場合は、賃借人の死亡時に相続人いなくても保証がある契約に変更等、次回更新時などに交渉。
- 生活保護者の場合、死亡時における原状回復費の負担について自治体に確認（生活保護者から自治体に何かしら提出しておけば可能との認識ですが、まだ詳細まで把握できていないです）
- 年金生活者で緊急連絡先に親族の記載がない場合、親族の連絡先の確認
リターンそのままでリスクを下げるアクションになるので、キッチリこなしていきます。
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現在のポートフォリオは次の通りです。
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