売らないと妄想なんですが中古区分ファミリーの含み益が凄い

老人になった時にキャッシュフローが最大化する。でも70歳になって、そのお金どうすんのってことになる話をここ何回かでしています。融資を使った投資の悩みどころです。

前回は、将来増加するキャッシュフローを現在にもってくればいいじゃないのか、ということで積立投資を見直す話でしたが、今回は早いうちにキャピタルゲインを出すという話です。

長期投資をする中で、いずれ資産形成後のお金の使い方という難題がでてくるんですが、それにも通ずる話でもあります。私もそうだったんですが、この使うというのが難しいんですよね。ひたすら積立投資をしてきてもこの使うというスキルは育ってないですから。

キャピタルゲインを出す資産を把握する
キャピタルゲインを出す資産の順番を決める

キャピタルゲインを出す資産を把握する

インデックスの長期投資でFIRE後に取り崩して生活する、というのと似た性質のことをやるということですね。モツのFIREポートフォリオはこちらの通りなのですが、この中でキャピタルゲインが出る順に次の順になります。あくまで、モツの持つ銘柄の場合にこうなるということなので、個々人のもつ銘柄により順番などは変わってきますよ。

暗号資産（キャピタル大、インカム少）
中古区分ファミリー（キャピタル大、インカム中）
築古アパート（キャピタル大、インカム大）
築古戸建（キャピタル中、インカム中）
新築戸建て（キャピタル少、インカム大）
中古区分ワンルーム（キャピタル少、インカム中）
投資信託（キャピタル無し、インカム中）
元従業員持株会の株式（キャピタル無し”と思っている”、インカム少）
現金（キャピタル無し、インカム無し）

必然なのか偶然なのか、キャピタルが大きい資産ほどインカムが少ない、インカムが大きい資産ほどキャピタルが少ない、となりました。特殊なのが築古アパート。どちらもとれて優秀ですね。その分手がかかるんですが。

キャピタルゲインを出す資産の順番を決める

先のリストの順番通り、モツの場合はまずは暗号資産、次に中古区分ファミリーとなりました。

暗号資産はここ3年ぐらいは税率に配慮しながらキャピタルゲインを出している状態です。あと3年ぐらいで出し切れる気もするので、その後は中古区分ファミリーということか。しかしこれ凄いです。元々は物件価格は下がる前提で購入していたのですが、10年以上持っているたら、残債減るわ物件価格あがるわで。そんなことを今言っても、売ってないんでただの妄想ですけど。10年前に自宅買っていた人たちって、売却益が非課税の方たちも多いでしょうから凄いですよね。投資家と話していて自宅が一番儲かったという話もよく聞きます。

売却にあたっては既存のローンをどうするとか、賃貸中なのでどうするとか、土地譲渡1000万円控除対象の物件から売却したいけどどうするとか、色々と思うようにいかない気がしてなりませんが、そろそろ売るときのこと考えながら運営していけばどうにかなるでしょう。

キャピタルゲインだしてお金が手元にきて、それを何に使うんだという例の問題はあるものの、それは実際にお金を手にしてから考えることとします。

次回は、借金を使ってどうにかするという話です。