所有している物件は立地にこだわっているのですが、例外的に、高利回りなので稼働率が低くても問題ないと考えて、昨年12月に自身の持つ物件の中ではイマイチとなる立地の築古アパートを取得しました。
めでたく満室にできたので安心していたんですが、満室になって2か月後に退去通知が。入居4か月ぐらいの入居者さんからでした。これまでは満室経営が当たり前の感覚でしたので、取得時にあらかじめ低めの稼働率を見込んでいたとしても空室があると気になっちゃいます。
そういえば、8月に「会社員を辞めたら融資しんどくなる説」を覆す融資を受けたんですが、融資面談の時に稼働率が高くて驚かれました。融資可否に関係した？
短期解約違約金2か月を支払ってでも退去
この物件は敷金０、礼金０、フリーレント１か月で募集しています。当入居者さんも同条件でした。なので短期で出ていかれるとこちらも困りますので、1年以内の解約は賃料2か月分の違約金、2年以内の解約は賃料1か月分の違約金としています。
そして今回は入居4か月なので2か月分となります。当入居者さんはそれを認識した上での解約とのことで退去理由を聞くと致し方ない。ということで、引っ越しする日が決まったら連絡してねということに。
このようなアパートを将来も持ち続けるのか
当アパートについては、取得時には既に売却をかなり意識していました。モグラたたきを経て長期譲渡になる2026年に売却するんだろうと思ってます。イマイチ立地の築古アパートは手間がかかるので、資産運用の完全自動化を目指している私のFIREポートフォリオとの相性はあまり良くないみたいです。組み込んでみてハッキリとわかりました。
近隣にも投資用アパートの建売業者が建てたと思われる新築アパートが数棟あるんですが、これらのアパートの所有者とか大丈夫なのかと余計な心配をしてしまいます。築年数と共に元々低い利回りがさらにドンドン落ちていくし修繕費もかかります。最近この辺りは新築でも空室とか聞くし。見てて10年とか持ち続けられるイメージが全然わかない。。。
「これらの新築アパートの所有者、どう見てもアウトじゃねぇ？」
それはともかくあと5年、モグラたたきを頑張りつつ、当アパートを売却したらなくなるキャッシュフローを補う証券投資を進めていく、ということをやっていきます。
↓次の記事は「会社員を辞めたら融資しんどくなる説」の実証についてです。
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