多くの反響をいただく孤独死ゴミ屋敷シリーズ。前回は孤独死した実子の対応を全く行わない母親の住居と電話番号を特定し、孤独死した元賃借人の貴重品（私にとってはゴミ）を渡した話だったのは次の記事の通りです。
ここまで対応を進めてきて、今回の孤独死対応の収支がハッキリとしてきました。今回の経験を経て、今後も発生する、増えるであろう孤独死が起きた時の収支への影響がパッとわかるようになりました。孤独死が起きたらいくらかかるのか、多くの不動産投資家に関係することですね。
ということで、不動産投資の孤独死で収支はこうなった、について。
支出
孤独死では次の項目で支出が発生します。今回は合計で１５５万円程でした。部屋の広さは２０平方メートルほどの１Rで３点ユニットです。
- 残置物撤去費 ３０万円（ゴミ屋敷でなければ２０万円）
- 原状回復費 １２０万円（部屋の破損対応で高額に。それがなければ通常の原状回復費１０万円～２０万円）
- 特殊清掃費 ０円（死亡した翌日頃に発見のため今回必要なかった。やる場合は原状回復費込みで８０万円）
- 請求先特定費等 ５万円（相続有無や相続人居住地等の確認のための資料収集費や交通費等）
部屋はゴミ屋敷のカビ屋敷、そのうえユニットバスが破壊されており、支出は高額になりました。通常だと特殊清掃無しで３０万円～４０万円、特殊清掃有で１００万～１２０万円程と考えておけばよいでしょう。亡くなってすぐに見つかることの方が稀でしょうから、１Rの孤独死は１００万円かかると思っておけばよいですね。私のようにDIYを一切しない人の場合です。DIYする人であれば、費用はもっと抑えられるでしょう。
請求先特定等というのは、親族や相続人などが対応しないケースでですね。今回かかった費用１５５万円は相続人である母親に請求予定です。この生活保護の元賃借人の孤独死発覚後、本人の情報以外には何も情報がないなか、母親が相続放棄をしていないことを確認し、居住地や電話番号などを突き止めて、亡くなった者の貴重品（私のとってはゴミ）を母親に渡したのですが、その方法は過去の記事に記載しています。
収入
収入ってなんだよって話なんですが、次の通りです。なお、該当の部屋の賃料は月５万円ほどです。
- 保証会社の保証料 １５万円（なかなか支払われなかった。詳細は過去記事参照）
- 孤独死保険の保険料 １００万円（紆余曲折あり。詳細は過去記事参照）
- 元賃借人の少額短期保険の保険料 ３０万円（気付いてよかった。詳細は過去記事参照）
- 敷金 １０万円
収入は合計１５５万円、支出した１５５万円と同額を回収できていることになります。この状態にするまでに、かなりの手間と時間と労力と精神力を使っています。ボーっとしててこうなることはありません。
そう、不動産投資は不労所得では無い。そして、孤独死対応にかかる労力と費用は将来的に増えていくことは統計からも明らか。
上記リストに戻りまして、孤独死保険の保険料１００万円は保険料支払いの上限です。保険の上限は２００万円とか３００万円とかもあり、孤独死保険の見直しも考えましたが、今回の経験でザックリ１００万円かかるというのがわかったので、孤独死保険は今のままでよいでしょう。
賃料はどうなったか
６月に亡くなり、１０月に賃貸借契約期間が満了しました。そして亡くなった翌月からの賃料、約４か月分が滞納状態になっています。これも相続人である母親に請求します。
なお、孤独死保険により亡くなった日から１年間分までは空室であっても保険で賃料相当額の保険料が入ります。次の入居者と契約後か、空室のままだと１年後に入金予定です。賃料を上げて募集をして申込をもらった状態なので、このまま契約に至ることを期待しています。
残作業は
支出した１５５万円と滞納賃料２０万円の合計１７５万円、これを相続人である母親に請求する、これが残された作業という事になります。この母親には不動産賃貸借契約書を渡しており、私の電話番号も知っています。今月１２月に母親から私に電話等の連絡がない場合は、来年１月に私から電話をするところから始まり、回収に取り掛かります。
私の不動産投資、ほぼ終息に差し迫ったこの孤独死対応と、11/30-12/1の神奈川県の大雨で投資物件のうち２件が被災したのでその対応、というのが今直面している重たいものです。
今後増えることが確定的な孤独死と、ドンドン増えている自然災害、これらによりコストがあがる。一方で将来の人口減少は空室増加につながるでしょうか、不動産投資家の腕の見せ所、言い方を変えるとお金と労力がかかるということに他なりません。収入が減って支出が増える不動産投資、この状況も踏まえて今後の不動産投資をどうしていくか、そういうことになりますね。
↓「孤独死おきたらこうなった」についての過去記事です。
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