今のマーケットでどのように投資するか

不動産投資においては現在４１戸の物件を所有しています。約半分が区分マンションで、もう半分が木造です。

この４１戸、今月はコロナが発生した2020年以降、久方ぶりの満室となりました。キャッシュもあるので内部要因としては攻めの体制をとれる状況ですが、自身のスタイルの場合は外部要因、今の環境的に一括投資、買い向かうのは中々に難しいと考えています。

そんな状況の中、投資において何をするのかということになります。最近は不動産投資の話が多いですが、今回も不動産投資。

ということで、今のマーケットでどのように投資するか、について。

資産の組み換えの準備

築古の木造は手間がかかるので、20年後に資産運用の完全自動化を目指す私の身としては、今後どのようにするのかというのを考える資産になります。そして、減価償却が切れ、長期譲渡のタイミングとなった物件を動かせる状態にしておきたいと考えています。

単純に売却すると売却により一時的にキャッシュが入りますが、その後のキャッシュフローが減ってしまいます。今の私にとってはそれ即ち生活費に影響がでるということになります。それは困るので、その影響をできるだけ抑えるということが必要になってきます。その状態を作るまでは売却はできないということなんです。

私の投資スタイルの場合、今は一括投資が難しいと言っていますが、1年等の近い将来にマーケットが上がるか下がるかはわからないので、上がった時に全くついていけないとはならないように積立投資はしています。下がった時についていかないように、一括投資を控えているとも言えます。そして、積立投資には区分ワンルームへの投資も含まれている訳です。

区分ワンルームの積立投資

会社員時代から長らく続けていた区分ワンルームマンションへの積立投資、毎年１戸～３戸程を買い続けてきました。これが不動産投資における積立投資です。会社員を辞めて、この積立投資は辞めるんだろうと思っていましたが、今も続けています。会社員収入がないのでペースは鈍化しておりますが、昨年も１戸購入しています。

しかし、かつてと比べて利回りは下がりましたね。過去の利回りは気にせず、築古木造を売却して減少するキャッシュフローをどのように補うのかという視点で見ており、今年１回目の買い付けを行いました。指値が通れば買いますし、通らなければ次の物件へという事になります。

もうルーチンです。Excelに数値を入力して、収支がどうのこうのとやることもありません。

築古木造の収益力の高さ

イマイチ立地の築古木造物件に共通することかと思いますが、うまく運営できている場合は収益力が強いです。これを区分に置き換えようとしていることになりますが、築古木造１戸分のキャッシュフローを得るために、木造を購入する時の1.5～2倍の金額をだして区分を買う必要があります。取得価格3000万円の木造アパートに対し、取得価格4500万円～6000万円で複数戸の区分のイメージです。私の投資対象地域の場合、これでキャッシュフローがつりあいます。

こうして、手間のかかるイマイチ立地の築古木造から比較的手間のかからない区分、それも好立地の区分へと入れ替えながら、将来の高齢化と人口減少に備えることとします。