新型コロナウイルス感染症特別貸付ってあるじゃないですか。私の場合、コロナを理由とした退去が続出し、さらには空室期間が長くなったため、当融資を利用しました。
コロナ禍の中、規模の拡大を続けましたので、売上は増えたのですが利用できました。売上が上がっているとしても利用できる場合がありますよね。首都圏1Rの場合、コロナ禍では空室期間が長くなっていることと思います。1Rを中心に所有している場合は、資金使途によってはコロナ融資の検討の余地があるのかもしれません。
そして、コロナ融資を受けるからには是非とも一緒にやっておきたいことというのがあります。これはキャッシュフローの改善を促します。
ということで、コロナ融資の使い方、について。
売上があがっても融資を受ける
売上が上がっていたとしても規模の拡大が理由であれば、直近3カ月とか半年とかで見てどうかということで進められます。公庫のHP上でもQ&Aで公開されていますね。私も直近1か月の売上が直近3カ月の売上平均と比較して5%下がったことで、コロナ融資を受けることができました。
そして5%下がった理由は、前述の通りコロナを理由とした退去と空室期間が長くなったことでした。従前であれば2週間で決まる物が1カ月とか2か月、1か月で決まる物が3か月とか4か月とかといった具合です。今は満室ですが、1Rは厳しかったですね。ここ半年は逆に退去が無いのですが、たまたま私がそうなだけかもしれません。賃貸市場全体としてどうなのかは、そのうちデータで確認できるでしょう。
資金使途
融資を利用するからには資金使途というのがいりますよね。コロナ対策を使途とすればよいです。例えば次のようなものですね。
- 宅配ボックスの設置
- ポストのリニューアル
- 室内洗濯機置場の設置
- 無料インターネットの設置
- 共有部のリニューアル
- 空室の室内修繕
コロナと関係あるの？ みたいなのも混ざっているように見えますが、抗菌すればよいです。室内洗濯機置場の設置は、退去後にやるということが多いでしょうが、退去したらやるということで融資を受けてます。10戸とか20戸とかになると、それなりの金額ですよね。いつ退去するかはわからないので、融資資金の一部は口座に残っている状態です。
ついでに借り換える
これも公庫のHPにQ＆Aで掲載されていますね。このQ＆Aは単に書かれている事だけでなく、多くのことを読み取ることができます。
不動産投資家の中には、公庫に既存の借入がある方も多いでしょう。私もそうなんですが、既存の借入がある場合にコロナ融資に借換をします。コロナ融資は利子補給、融資期間が長い、金利が低い、と、通常の公庫の一般貸付と比べると、かなり有利なのでキャッシュフローが良くなりますね。なお、実質無利子の利子補給は収入になります。
また、コロナ融資は一般貸付とは別枠なので、枠に余裕ができます。公庫は借入上限がありますからね。この上限がコロナ融資と一般貸付では別となるということです。私の場合、一般貸付の枠4800万円はまるまる空くことになりました。
気を付けたいこと
気を付けたいのは２点あります。
1点は据置期間を設けないことです。借換をしてコロナ融資1本になって据置をすると、返済実績ができませんので。
そしてもう1点、こちらが重要なんですが、有利な借入だからと言って不必要に借りないことです。借りた物は返さないといけませんので。コロナ発生からここまでは通貨の価値、円の価値が下がったので借入は投資に有利に働きました。ただ、それは結果の話であって1年、2年と短期で見た場合に、この先どうなるかわかりません。10年、20年、それ以上先も考えながら、他のアセットも含めて長期で見ていきましょう。
先週、先々週と、何だか忙しかった上に次女の通う保育園がほぼ休みだったのでブログを書いていなかったからなのか、融資のことは久しぶりに書いた気がしました。
↓不動産投資で子連れFIREしたらこうなる、という話です。
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