日本の人口ピラミッドって山が２つあるじゃないですか。そしてこれは投資とも大いに関係してくるじゃないですか。国内の不動産投資においては直結です。
最近は不動産投資において、高齢者について考えることが多くなりました。私の場合、普段話をするような高齢者は私の親と配偶者の親を除くと富裕層が多いのですが、一般にはそうではないとの認識です。そして、資産の無い高齢者が将来は爆増という未来、これが人口ピラミッドを含めた各種統計やこれまで行われてきた政治から見えてきます。そのような環境の中で、不動産投資においてはどのようにするのか。
ということで、金持ち老人、貧乏老人、について。
今は第一波
不動産投資で１R、賃料4万円～5万円代前半、アパートにせよ区分マンションにせよ、そのような物件を横浜市に多く持っています。入居者の属性としては次のような感じです。
- 現役で平均より収入が低い20代～50代
- 年金（＋パート等のことも）60代以上
- 外国人労働者
- 生活保護者
現在の賃借人は上記の属性で偏りがなくバラけている状態です。特殊な運用をしていなければ、首都圏で賃料4万円～5万円代前半だと、このような構成になるでしょうか。
この中でも特に、60代以上と生活保護者の孤独死リスクが高くなります。資産が無く、結婚もせず、子がいない可能性が極めて高い。これらの属性の方の孤独死、それすなわち、その処置にかかる費用である約100万円と、賃料収入の減少、オーナーがそれに直面する可能性が高まるということです。
高齢になるほど死の可能性が高くなる、人口ピラミッドの１つ目の山のところがそれなりの年齢になってきたので、賃貸市場全体としてその可能性が高い状態であるとの認識ですが、今は未だ序の口というところでしょうか。高齢者の持ち家比率も高いですし、結婚して子もいます。家も資産と考えると、将来より今の方が金持ち老人が多いということでしょう。
第二波は恐ろしいことになるんじゃないのか
序の口である第一波、不動産投資においてここは十分に持ちきれる自信があります。しかしながら第二波、人口ピラミッドの2つ目の山、今の年齢で40歳～55歳ぐらいのところ、私もこの年代です。こちらはどうなのか、乗り切れるのか。
色々な統計を見て確認しているんですが、恐ろしいことが起こるようにしか考えられない。例えば次のことです。
- 高齢者の増加
- 生活保護者の増加
- 孤独死の増加
- 単身世帯の増加
- 婚姻率の減少
- 持ち家比率の減少
- 単身世帯収入の減少
- 貯蓄率の減少（ここ何年かは増加傾向）
これらが意味することは、資産が無く、子がいない年金もしくは生活保護の高齢者の増加。なお、現役時代の収入が少ないので年金も少なめ、といったことになるでしょうか。貧乏老人は増えるのです。1Rで賃貸するターゲットとして、このような属性の方、将来この様な属性になり得る方、これらの方は増加し、そして受け入れる必要があるという事になります。
そして、資産が無く、子がいない高齢者を多く受け入れる結果としてどうなるのか。費用100万円（将来は上がるでしょうが）と収入減少が立て続けに起こる、これを不動産投資におけるシュミレーションに含めておく必要があります。
20年後までを目途に準備する
現在進行中の第一波では、先に記載の属性への賃貸の比率が低いので乗り切れます。しかし第二波、ここをどうやって乗り切るか。
賃料、間取り、立地も関係してきます。不動産ではなく別のアセットへの投資もあります。投資全体として、第二波に対応可能なポートフォリオ、これを構築しておく必要があるということですね。
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