今年に入って何回か区分ワンルームに買い付けを入れました、そして今月１戸、購入することができます。今回は売値の満額で買付を入れました。利回りが下がっても買い続けてます。
昨年も1戸の区分ワンルームを購入しています。会社員を辞めても年１戸の積立投資を続けられています。そして、今回はどのような買い方をしようかと頭を悩ませることに。来年から始まる制度に対応する為に。
ということで、区分ワンルームの買い方と制度対応、について。
来年開始のインボイスを踏まえて
今まで不動産は個人で所有してきました。というか、法人は会社員を辞めないと設立できなかった（元勤務先の制度上、自身がそのように解釈していた）ので、法人は設立して1年程です。
頭を使ったのは、今回の物件をこれまでのように個人で買うのか、それとも法人で買うのか。昨年買った1戸は、個人で買って法人で集金代行等をやっています。しかしながら、来年開始するインボイスを踏まえてどうするか、というのを考えた方がよいであろうとなりました。
どういうことか。
管理委託と法人所有
現在、管理会社をつけていない自主管理物件に関しては、個人と法人で管理委託契約を結び法人を管理会社としています。これを自主管理というのかはさておきます。そして、個人から法人に管理委託料を支払っています。ここに消費税が含まれる。法人の課税売上は今のところ年1000万円には遠く及びません。そして、法人も私のようなものなんですが、インボイスが始まると、個人から法人にお金を支払うタイミングで消費税分が消滅してしまうことに。
ちょっとこれはということです。
法人で買おうかと思うんですが、法人で物件を所有すると、不動産投資全体としてどうなっているのかを見るときに、個人と法人を合わせて見ないといけなくなります。そして売却や相続等の出口も考えると、、、
とてつもなく面倒なことになりそうだ。
そうだ、サブリースにしよう
ただでさえ不動産投資は手がかかると思っているのに、これ以上に手がかかるようにはしたくありません。ということで、個人で買って自社でサブリースにすることとしました。
他の管理委託になっているものも、更新のタイミング等で少しづつサブリースに切り替えていこう。今回購入する物件の既存の賃借人の方には、新賃貸人を法人で通知することにしました。
ちなみに満額での買付ですが、売主さんがカギを紛失していたので、オートロックと部屋の鍵、鍵2本分で4万円分の清算はしてもらうことになりました。
↓利回りが下がっても買い続ける話です。
↓インボイスの投資への影響
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