国内不動産投資、これをやっている場合に気を付けたいことがありますね。今はいいんですが、人口ピラミッドの一つ目の山が消滅する時期になっており、保険料も上がってきていますね。
今後ますますコストが上がっていくことでしょう。物件の評価額の上昇で固定資産税も上がってきますし、修繕費も上がります。賃料の上昇がコストの上昇についていける気がしません。ということは、利回りが下がり続けるということになります。利回りが下がり続ける、かつての債券の後を追っているかのごとくです。
本日は、最近、どのように考えながら投資をしているのかというのを、後になって自身で読み返すような内容も多く含みます。
ということで、不動産投資の今後をどうするか、について。
不動産投資の今後をどうするか
今後、10年、20年、それ以上の年月、それを考えた時、今後の国内不動産投資をどうするか。過去20年程を見ても物件価格は上がっており、人口減少を続ける中でも上がっています。物件価格が上がり、コストが上がる、そして利回りが下がる、そういうことなので、規模を拡大するならさっさとした方がよいですね。
今の物件価格が高いとか安いとかではなく、可能な限り早期に、必要なだけの物件を取得しておく。否応なしに長期投資となる不動産投資の場合は、特にそう感じます。過去の価格からして今の価格が高いというのはどうでもよいことです。私も、過去に比べて今は価格が高くなっているという事はお構いなく買ってきました。
他の投資と比べて安定的なインカムがある不動産投資、今はそうなんですが将来はどうか。そして、現在の局面になってきて考えたいのは、他のアセットと比較してどうかということ。不動産投資のメリットはインカム、更にはそのインカムを融資によって更に高めることができるという点、不労所得（実際は不労所得では無い）を考えた場合は、これに尽きることかと考えます。
一方でリスクは上がりますね。高齢化に伴う入居の長期化によるリターンの増加、増加する孤独死や自然災害、修繕費やインフレ等での費用増加によるリターンの下落、これらによりボラティリティが上がります。そしてそれは、日本の人口ピラミッドの第2の山で頂点を向かえる。
これらを考えた場合、不動産投資は他のアセットへの投資を上回る魅力なのか。今後の不動産投資では、これを考慮するというのも一計ですね。
自身に鑑みて
さて、先のことを念頭に置いた場合に、自身においてはどうかということになります。不動産投資のみでなく、他の投資も含めてですが、我がポートフォリオ全体での年間の税引後キャッシュフローは年間の生活費を上回る状態になっており、かつ、2年後には純資産、全アセットを現金化した後にある純資産が生涯生活費を超える状態になります。
この状態において、不動産投資のメリットが果たしてメリットになるのか、そういうことになります。不動産投資のデメリット、手間がかかる、将来のリスクが上がり続ける、これは他の投資に比して圧倒的なデメリット、私の場合です。一方で、不動産投資と比して、税引後トータルリターンで優れる他の投資もあります。不動産投資は融資を使うので、投下資金に対するリターンは大きくなるのですが、そうでなく融資を使わない場合、そして10年とか20年とか、それ以上とかの長期の場合ということです。
純資産が生涯生活費を超えることが見えている中で、これ以上、融資を使って不動産投資を拡大することの必要性、お金のことだけを考えると、どうやら意味がない。
では、どうするか
私の場合、どうやら不動産投資への見方を変える必要がありそうですね。会社員を辞めた後も、毎年1戸の区分ワンルームへの積立投資を続けていましたが、このペースを落とし、他の投資のペースを上げた方がよさそうです。
一般に国内不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンとか言われます。一方で株式はハイリスク・ハイリターンと言っていますよね。
本当か？
人によるかもしれませんが、本当に国内不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンなのか。もとより分散投資を進めているところですので、国内不動産投資を抑えつつ、分散を進めていくという事で、今週は中国株式ファンドを買い増しました。
米国株式、中国株式、欧州株式、日本株式への積立投資を継続しながら、下がったところをスポットで買うという事を続けて、分散投資を進めていきます。
↓不動産投資は債券の道をたどるのか、についてです。
↓2022年に入る前後頃の環境での投資への向き合い方です。
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