日本の人口ピラミッドの第一の山の消失。人口ピラミッドは2つの山で構成され、第一の山の消失は第一波となり、第二波が来ることも、その時期も分かっている状況の下での不動産投資という事になります。
さて、不動産投資家として第一波を乗り越えるために必要なスキルとはなんでしょうか。
ということで、今後の不動産投資に必須となるスキル、について。
孤独死対応
孤独死に対応することが可能、この能力は必須ですね。これに対応できない場合は第一波を乗り切ることは困難を伴うでしょう。何せ、人はいずれ死にますので。独居老人が居住している場合、入居が長期化しリターンが向上します。一方で孤独死のリスクを背負うことになります。リターンとリスクが上がる、ボラが上がる状態、これが迫るという事です。
孤独死が起きる前に備えておく必要があります。相続を予定するような親族の情報、保証会社、孤独死保険、入居者の保険、敷金、孤独死が発生した時に、これらがどのように機能するか、そこは押さえておき、不足するようであれば更新時等に対応しておく必要があります。
孤独死1件につき通常は100万円かかります。孤独死保険や保証会社等、必要であれば自らお金をかけて準備しておきたいですね。リターンが下がりますがリスクも下がります。ボラを抑えられます。考え方によっては、リスクを上げてでもリターンを上げたい場合は、お金をかけて準備するということをしないという選択もあるでしょう。私はそのようなことはしませんが。
孤独死発生でやっかいなケース
資産の無い高齢者、生活保護、これらで孤独死発生の場合はやっかいですね。相続人がいない場合や相続人がいても対応しない場合はオーナーが対応する必要があります。私の場合は、相続人が対応せず、次のようになってしまいました。
生活保護者の孤独死発生 → 相続人が対応しない → オーナーである自身が原状回復費の対応
孤独死の発見は死亡した翌日頃だったのですが、ゴミ屋敷に加えてユニットバスを破壊されていたので原状回復に200万円ぐらいかかりました。相続人がいる場合は、そこに請求したいですよね。
どうやって請求するか
相続人が誰か、相続したのか、住所は？、電話番号は？、それらが必要なのですが、私はそれを入手しました。そして、電話で催促したんですが弁護士に相談して折り返し電話するということを言っていました。
2週間たっても折り返しの電話は来ないので、こちらから電話をかけるんですが出ません。私の電話と分かっていて出ないんでしょう。そして、簡易書留を送付したんですが、受け取り拒否をしました。支払わない、もしくはお金が無くて支払えない、と言っているという事ですね。
さて、ここで弁護士となるんですが、依頼すると初期費で30万円かかります。回収の可能性が高ければ依頼するんですが、電話で話した感じではどうも財産があるのかが疑わしい。相続人のある程度の過去から現在までの居住地を確認して見てみても、不動産は所有していなさそうです。
弁護士に依頼する前に、支払い能力があるかどうかを確認したい。どうしたらよいのかと頭をひねったところ、20万円程の滞納賃料、まずはこれの回収をやってみようかという事に。そして、簡易裁判所に、この滞納賃料の支払督促申立書を郵送しました。
民事訴訟になるのか、強制執行になるのか、いずれにせよ支払い能力を確認することはできるでしょう。と、本日の午前中はこのようなことをやっていたら、午後に電話が。自然災害に会ったアパートの修繕を予定しているんですが、見積もりをもらった業者さんからのTELでした。屋根を直したいんですが、4/10から屋根関係の資材が値上がりするとのこと。保険の査定に時間がかかっているので、代理店さんに状況を確認した次第です。
不動産投資の今後、物件価格が上がってコストは上がり続ける、一方で賃料の増加はそれに追いつかない、つまりは新規投資の場合はリターンが下がり続ける、既所有の場合はインカムが減り続けてキャピタルが増え続ける、そういうことなのでしょうか。
↓「孤独死おきたらこうなった」についての過去記事です。
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