現在42戸なんですが、一気に7戸が退去やら滞納やらの状態になりました。そのほとんどが川崎市と横浜市の物件なんですが、その中でも地域による募集状況の格差が激しいです。
この機会に、今後長期に所有する物件と、頃合いを見て売却等をする物件などの見極めをしていきたいと思います。人の動きも戻りつつある現状の中で入居希望者の反応が薄い物件が、この先10年、20年を生き抜ける気がしないです。
ということで、一気に7戸が、、、そしてどうなったか、について。
滞納3戸について
滞納が3戸あります。正確には2戸は退去、1戸は滞納中なんですが、次のような感じになりました。
- 2か月分滞納し自主的に退去。部屋の状態は通常利用の経年劣化相当。保証会社がついているものの、滞納賃料の保証のみで原状回復費の保証は無し。部屋の状態が普通だったのでダメージは少なかったですね。賃料を上げて募集し、退去前に申し込みをもらってましたが、原状回復が終わった頃にキャンセルされました。2番手の申し込みもあったので、そちらで契約できそうです。
- 2か月分滞納し退去するように促して退去。部屋の状態は壁に穴が開いていたり、タバコのヤニや焼け焦げが有ったり。保証会社がついているものの、滞納賃料の保証のみで原状回復費の保証は無し。退去した賃借人は原状回復費の支払いの意思はある。原状回復工事は終わってませんが、本日から募集を開始しました。
- 2か月分滞納し一度は滞納が解消したものの、また１か月分滞納の状態。保証会社がついておらず、滞納しているので後付けも不可。資産の無い高齢者なので嫌な予感しかしません。
保証会社は原状回復費の保証があるかを確認しておくことの重要性を感じます。更新時等に要確認ですね。
通常退去の4戸について
退去予定を含む退去の4戸については次の通りです。
- 賃料15％アップして契約済み。
- 今月退去予定。賃料10％ダウンして募集中。
- 来月退去予定。賃料3％アップして、退去前の申込あり。
- 8月退去予定。退去はまだ先なものの、店舗なので賃料据置きで募集中。
修繕費が上がっている
退去が続いて工事が連続しているんですが、原状回復費が上がっていますね。賃料を上げられる部屋の利回りは今後もこれまで同様か上がることとなりますが、賃料が下がった部屋は、大きく利回りが下がるということですね。
価格が上がる、屋根や外壁などの修繕費、保険料等も同様なので、賃料が下がる地域はもとより、賃料が横ばいという地域も厳しくなっていくのは目に見えていると言ってよいでしょう。参入するならそれも見込んでという事になりますね。撤退するなら人口ピラミッド第1の山が消失したあたりでしょうか。10年後、20年後を見据えてポートフォリオを動かしていくことになります。1年後には屋根や外壁などの修繕費が更に上がってきそうですので、メンテナンスのタイミングも含めて今から考えて行動しておく必要があります。
今回、7戸中、退去前に申し込みがあったのは2戸なんですが、いずれも好立地の区分ファミリーです。賃料だけでなく、物件価格もかなり上がっています。目先のキャッシュフローの出る１Rの１棟アパートばかりでなく、こういった物件をポートフォリオに含めておいたことが功を奏していますね。
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