不動産投資をしていたら、ときどき家賃や更新料以外で収入が発生することがありますよね。その収入、一回きりのものもあれば、定期的に受け取るものもあります。
１棟もの、アパートやマンションであれば、自動販売機やプロパンガス等々、色々と記述を見ることがありますし、私自身もそのような収入もあります。しかしながら、区分マンションでそのような記載を見たことは無いです。本日は、あまり見ることのない、区分マンションで賃借人以外から収入を得る方法についてです。
ということで、これでお金が貰えるの知ってる？ について。
管理組合の役員になる
区分マンションって所有者で構成される管理組合っていうのがあるじゃないですか。そして、その中に理事会というのがあり、理事会は管理組合員、つまり所有者の中から役員に選ばれた人たちで構成されます。近年は高齢化等で、役員の成り手がいないという話がありますが、私の所有マンションの中にもそのような物件はあります。
さて、この役員、管理組合によっては、つまりマンションによっては報酬が発生する場合があります。そのような管理規定になっているマンションがあるのです。では、その役員報酬はいくらなのかというと、大体、年間で１万円～５万円です。役職によって変わってくる場合もあれば、全員同じという場合もあります。例えば、理事長５万円で理事長以外３万円とか、役員全員３万円とかです。
他には交通費として理事会出席１回につきいくらかが発生する場合もあります。１回の理事会出席につき、３０００円とか５０００円とかです。マンションによって、役員報酬のみ、交通費のみ、役員報酬＋交通費、のパターンがあります。よって、これらの収入から支出である交通費を差し引いたものが所得となります。そして、そこから税金を差し引いたものが税引後キャッシュフローとなります。
どのような区分マンションで報酬が発生するか
それでは、どのようなマンションで役員報酬や交通費が発生するのか。私は４２戸所有しているんですが、うち２１戸が区分マンションです。このうち、１１戸のマンションで役員をやっています。うち、１０戸で役員報酬や交通費等のなんらかの収入がある状態です。所得としては１０万円～２０数万円ぐらいでしょう。そして、役員をやっていないものも含めて報酬等の有無を確認していますが、所有している２１戸中、１２戸でなんらかの報酬等が発生します。
少ないサンプルなので、統計データにはなりませんが、私が所有している区分マンションに限定すると、約半数のマンションで役員に報酬等が発生しています。では、報酬等の有無には何が関係する傾向があるのか。これは、そのマンションが１Rや１Kのみなのか、ファミリーなのかによります。
１Rだと発生する可能性が高く、ファミリーだと低い。言いかえると、投資用だと可能性が高く、実需だと低いという事です。ファミ混だとその中間ですね。管理会社方式は省いてです。このサイトに訪れるような方は、管理会社方式のマンションを買うようなことは無いのでしょうが。私は１戸だけ持っていますが、それはそもそも相場よりかなり安い価格で買えるので、管理会社方式でもよいという理由からです。
なお、ファミリーは外部居住者である不動産投資家が役員になれないものも多いです。そして、役員は実需での使用者で管理の経験が乏しい上に、役員が持ち回り制になっていて頻繁に交代するので、管理会社の言われるままなことが多く、何故にこんな金額でこんな工事をというのが、突如総会資料に現れます。
役員報酬の有無の確認方法
それでは、この報酬の有無、どのようにしてそれを確認すればよいでしょうか。いくつかありますが、管理会社に確認するというのがよいでしょう。あとは、総会資料の収支の予実に役員報酬と明確に項目がある場合もありますし、管理組合運営費として報酬がゴッチャになっていても、収支の明細を見ればわかる場合もあります。なお、管理規定に報酬の記載があっても、具体的な金額等の記載がなく、実際の運営では支払われていないという場合があります。
なお、この役員報酬、現状で支払われていないとしても支払うように変更可能です。手続きとしては、まず自身が役員になります。どこのマンションもなりて不足なので、規定で外部居住者は役員になれないと記載されていない限り、なれないという事は無いのでしょう。そして、理事会で役員報酬等について話し合い、マンションの通常総会の議題に役員報酬をあげます。そこで可決されればよいです。
役員報酬をつけるだけだとというのがあるので、合わせて収支を見直しします。理事会の運営があまりよくない状態でしたら、コストカット可能な項目や収入が増やせる項目がでてくることでしょう。役員報酬をつけても、大幅に上回る収支の改善ができることもあるでしょう。私が役員になっているマンションでもこのパターンのものがありました。
実働はどれぐらいか
管理組合の役員になり、その作業にどれぐらいの時間を使うのか、というのも気になることかと思います。マンションにもよりますが、おおよそ３か月に１回の理事会と年１回の総会への参加で５時間、往復の移動時間１時間とすると１０時間ほどです。これに加え、理事長の場合は支払いの承認や契約書等の対応の作業が発生します。そして、監事だと年１回の通帳や領収書等の監査の作業が発生します。１０時間で役員報酬が年３万円とすると、交通費を差し引いて２万７０００円ぐらいです。時給換算というのはあまり好きでは無いですが、時給２７００円程です。
また、どれだけ管理会社が信用できるかで作業量が変わってきます。信用できない場合は工事の相見積をとったり、既存業者と直接やりとりしたりという作業が発生します。私が３年前に購入したマンションで２年前から役員になっているマンションがあるんですが、管理状態が悪く、管理会社の変更をしていて、メチャメチャ作業をしています。このマンションは買う前から管理状態が悪いことはわかっていましたが、価格が安かったので購入しました。管理状態の改善は買ってから自分でやろうと考えてのことです。会社員を辞めた後にやればよかろうと。
ちなみに、このマンションも元々は役員報酬がありませんでしたが、私が役員になった後に通常総会の決議を経て報酬を付けました。それでも役員は私一人なんですが。なお、あまり好きではない時給に換算すると、最低時給を大きく下回ります。自分のマンションの資産価値向上のためなんで、時給どうこうの話とは次元が異なる話ではあります。
なお、このような活動をしていると、過去に理事長が管理会社と結託して不正をし、管理組合のお金をとった、というような話を所々で聞きますし、いくつかの事案に同一人物が関わっているであろうことが繋がったりもします。そのような体験をしたいという方にも役員はお勧めです。
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