ここ3年の不動産投資の状況はいかがでしょうか。入退去などの動きが少なかったですが、今年に入って動き出したでしょうか。本日は4/11ですが、私の所有する物件ではここ1か月でかなり動きました。
物件価格が上がっていますが、賃料はどうでしょう。賃料維持だと利回りが下がるという事になります。賃貸においては賃料を上げるのか、維持するのか、はたまた入居が決まらないので下げるのか、売買においては価格の上がった不動産を買うのか売るのか、この辺りは賃貸経営における重要なところでもありますね。
ということで、コロナを経て不動産投資は変わったのか、について。
賃料はどうするか
私の所有物件は現在42戸です。うち、39戸が賃貸中、2戸が空室で申込み有、1戸が退去予告です。昨年はほとんど動かなかったんですが、ここ1カ月で多くの入退去や更新があり、次のようになりました。
- 賃料１２万円を超える好立地ファミリーは、退去の物件は賃料アップで募集し退去前申込、更新の物件も賃料アップ。
- 賃料５万円前後の物件は退去無し、更新は賃料そのまま。
- 3か月以上空室の店舗で申込み有り。
- ３か月以上複数空室のイマイチ立地の築古ワンルームアパートは賃料を下げて満室。
好立地ファミリーは大企業の転勤で入居者が入れ替わり、競合物件が極めて少ないので賃料が上げられました。更新も同様ですね。周辺の物件は物件価格も賃料も上がってます。皆さんもドンドン上げていきましょう。
また、長期空室の築古ワンルームアパートは、一気に外国人留学生が流れ込み満室となりました。外国人じゃなくて自国の学生に金使えという制度のことは置いておいて、これはこれで良しとします。なお、3か月以上の長期空室だったので賃料を下げたんですが、それに意味があったのかはわかりません。コロナの水際対策の変更と重なった時期でしたので。
いずれにせよ、賃料の高い物件はますます賃料が高く、賃料の低い物件はますます賃料が低くなっています。賃料が低い物件、例えば1部屋の賃料月額が３万円代とかの物件は修繕費の値上がり等も吸収できないので、かなりキツクなってくることが分かりきっているということですね。
売買はどうするのか
売買においてはどうでしょう。物件価格が上がっている中、昨年私は区分ワンルームを1戸購入しました。追加投資を考えている状態であれば、物件価格が上がっているとか関係なく、継続的に買い続けていけば良いと考えていますし、私自身もそうしてきました。10年前も今は物件価格が高いと、私も含めた多くの方が言ってました。それでもみんな買っていましたけどね。
売却について、例えば13年前に3000万円程で購入した区分ファミリーが、現在は4200万円から4500万円程で売却できると思うのですが、特に売ろうとも思わないです。いくつか持っている区分ファミリーですが、フルローンやオーバーローンで購入しているものもありますし、金利も1%程なので、長く持つほど純資産が増えていきます。売ると譲渡税がかかるし、手元に残る資金で新たな投資先を探す必要がでてくるので、売る気にはなりません。
イマイチ立地の築古ワンルームアパートの売却は考えどころですね。外国人技能実習生の制度の変更も検討されているようですし、その辺りも加味しながら売却かホールドかというところです。今の外国人技能実習生の制度は酷いんですが、どうなるでしょう。
マンションの長期修繕計画
区分ワンルームのうち、10棟ほどの物件で管理組合の役員をやっています。築30年を超えるぐらいの物件が多いです。
でですね、これぐらいの築年数の物件だとあらゆる設備の更新というのが発生する時期になるんです。そして、この状況の中で設備の価格が上がっています。なので、いくつかの物件で先回りして設備の交換を行うこととしました。工事の実施も発注から半年以上先になったり、今発注すると300万円のものが半年後に400万円になったりとかが起こりそうだったので、先回りしたわけです。
管理組合の役員は趣味でやっているわけですが、楽しい飲み会をする管理組合もあるので、これはこれで楽しんでやっていこうと思っています。ちなみに、明日も理事会からの飲み会をします。
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