不動産投資で欠かせないもの、その一つに融資がありますね。そして、この融資、特に初期の頃には試行錯誤するものです。私の場合もそうでした。
不動産仲介や販売等の業者さんによる、よくない物件とセットで融資をという場合は融資がついてくるんでしょうが、それで上手くいっている、という方にはリアルで出会ったことがありません。上手くいくためには、自身で何とかしていくという気概が必要なんでしょう。私の場合も、業者による融資の斡旋等の経験はありません。ではどうするか。
ということで、不動産投資の初期の融資をどうしたか、について。
会社員の属性を使う
不動産投資初期の融資、これは会社員の属性を使うという事になります。勤続年数3年以上と過去3年の年収、確定申告をしていないことが多いでしょうから3年分の源泉徴収票ということになります。
年収500万円以上の会社員を嵌め込むスキームをもつ業者さんがあるようですが、自身でという場合は500万円だと厳しいでしょうか。しかしながらチャレンジはできるかと思います。自己資金次第です。業者さん経由の融資だと自己資金も抑えられたりしますが、そもそも儲かる、儲からないの話があるので、極力気を付けましょう。
気を付けたいこととして、物件と融資をセットにして販売している業者さんの場合、儲かる物件を見たことがありません。中には儲かるものもあるのかもしれませんが、こういうところから購入する場合は、相当に気を付けた方がよいですね。一般的に投資のプロ、金融のプロと見られるような会社員ですらやられていたりします。様々な投資がありますので比較してどうかというのを考えましょう。
不動産投資初期の融資をどうしたか
先のことを前提として、私を例としてどうしたか。30歳の会社員で過去3年の平均年収が●●万円以上（実際に会って話をするような方には聞かれたら言っています）、この属性を引っ提げて当時のオリックス信託銀行さん、今のオリックス銀行さんにインターネット経由で問い合わせをして単身で乗り込みました。港区、JR田町駅の近くです。以前に居住していたマンションの近くだったことが印象でした。物件は、インターネット経由で一般的な中古住宅不動産仲介業者さんに問い合わせて紹介を受けたものです。
この物件、通常であれば住宅ローンで一生に1，2回の買い物として購入するような物件ですが、私は投資用として購入しようとしていたので、不動産仲介業者さんには不審な感じで見られていたと感じました。一体こいつは何なのだと。そして、融資の審査は無事に通り、物件の購入に至りました。続けて同じ方法を使い、合計3戸の区分ファミリーを購入しました。
会社員の属性を使い、区分ファミリーを3戸、融資の総額は約8000万円、ここまででオリックスさんはストップとなります。オリックスさんから借りられるのは会社員の年収の6倍から10倍と言われていますね。約10から15年前ですが、今もそうなんでしょう。
次も会社員属性を使う
オリックスさんの次はスルガ銀行さんで融資を受けようとしました。一連の事件で話題となり、動画や画像が登場していた支店に行って面談した記憶があります。会社員属性により融資は通るんですが、スルガさんを使って物件を買おうとすると、収支が合いませんでしたね。よって、結果的にスルガさんの融資を受けることはしませんでした。
なお、オリックスさんが融資8000万円でこれ以上はストップとなり、その次にスルガさんと話をしている辺りで、会社員属性を使って融資を使う場合、どこの金融機関から融資を受けていくかという順番があるということがわかりましたね。この順番は超重要ですね。今なら、最初はオリックスさんではなく、あそこに持っていくことなのでしょう。
さて、スルガさんの融資を受けないこととして、次にどうしたか。
旧シティバンク銀行
次に、旧シティバンク銀行さんをあたります。建売の新築戸建で期間30年の融資を受けました。ここまで、約3年間で4本の融資を受けました。そして、融資を使った物件購入は一旦ストップさせます。まだ借りられることは分かっていたんですが、オリックスさんと合わせて約1億円の借金となったので、しばらく様子を見たかったんですね。借金1億円とは一体何なのかを理解する為に。
ここまでだと、金利2％以上ということになります。現在は金利1%程になっていますし、この数年後にも融資を使って物件購入を進めました。それは、どのようにやったのか。
長くなってきたんで、続きは次回以降に。
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