昨日の続きです。都銀のM銀に電話でアポをとり、借換についてのやりとりの結果、約8500万円、金利2%以上の複数の借り入れが、金利1%未満の借り入れに借換できたというのが前回の話でした。では、どのようなやりとりがあったうえで、これができたのかというのが今回の話です。
ということで、不動産投資で金利1%未満はこうしてできた、について。
当時の状態
当時の私の状態は次のとおりでした。いわゆる属性を見るためのものです。
- 借入のある中古区分ファミリー3戸と、借入のある新築戸建て1戸
- 上記の借入をしての物件購入では、諸費用とは別に10%～20%の自己資金を入れていた
- 現金買いの中古区分ワンルーム2戸
- 金融資産はキャッシュで約800万円、投資信託約200万円、暗号資産はいくらか忘れたけど資産として見られていなかったような気がする
- 借金約9300万円（全て不動産賃貸業のための借入）
- 自宅は賃貸
- 会社員収入は、やりとりしていた同年代の都銀の担当者より多い（と思われる）
- 妻は公務員
- 子は1人（今は2人）
- 保有6戸は満室
- 当時の賃料収入は記憶では年間600万円～800万円ぐらい
- 不動産賃貸業を開始して5年～7年ぐらい
さて、これらの条件でどうなるか。
区分や戸建は0か100と言われる
他の銀行もそうなのですが、区分や戸建はいくつもっていようがそれぞれの入居が0か100なので、それをリスクとして見ると言われました。
マンション1棟よりも、区分や戸建を複数持っているほうが場所や建物が分散されているので災害、事故、犯罪等のリスクは少ないと思うのですが、リスクと言われます。
0か100かを言われるので、1戸1戸を見るのではなく、保有している6戸を一体としてみて、6戸の1棟マンションと同じという考え方ができるということを話しました。そして、抵当権をつけるさいは、それぞれに共担をつけてもらってよいということを話しました。
木造も混ざっていますがそれも合わせて一体なのです。
この考えが受け入れられ、結果的に金利1％未満、期間約30年、融資金額には借換に関わる諸経費含む、という条件で借り換えることができました。
あと、やりとりしている中で属性として良かった点は、物件購入時に自己資金を入れている、収入が多い（何をもって多いというのかは不明）、等を言われた記憶があります。よくよく考えれば、当時は6戸ありましたが、自己資金として2000万円ぐらいを投じていました。当時はフルローンがどうとか、オーバーローンがどうとかというのが流行っていましたが、私はそのようなことはしていませんでした。これらは不正も横行していたので、自己資金を入れているという事で、クリーンなイメージを持ってもらえたんでしょうね。
再現性はあるのか
当時の私のように、オリックスから借りていて、区分を複数もっていて、確定申告3期分がすべて黒字であれば、その時々により持ち込む銀行が変わってくるのでしょうが、再現性はあると感じています。
借り換え前からもっていたM銀行の口座は、3年以上給料や家賃の振込口座にしていましたが、それは関係なかったかもしれません。
会社員で平日忙しくても、銀行は平日の夜の対応や、平日の昼に希望の場所で会うということもやってくれます。しばらく売却予定のない方や、財務改善をしたい方は、チャレンジしてみてもよいんでしょう。
私も、借換が可能そうな方には、この都銀のM銀行を紹介したことがあります。何名か紹介しましたが、全員が借換に成功しました。
↓金利1%未満達成までの道のりについてです。
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