持ち家 vs 賃貸 の最適解

永遠のテーマの一つに持ち家 vs 賃貸、というのがありますよね。これには答えがあるのか。答えは人それぞれということなので、こっちというのは無いです。しかし、こと投資において考えるとどうか、資産運用として考えるとどうか、この一視点においては答えはあるということでよいでしょう。

ちなみにモツ家は賃貸に居住しており、私自身、これまで自宅を購入したことはございません。そのような分譲マンションや戸建ては投資用として所有しておりますが、なぜに自宅が賃貸なのか、これはあっているのか、答え合わせをしてみることとしましょう。

ということで本日はみんな大好き、持ち家 vs 賃貸、についてです。

持ち家か、賃貸か

まずは答えから見ていきましょう。私の自宅マンションは賃貸ですが、投資としてみたとき、資産運用としてみた時、賃貸は正しいのか、答えは、、、

持ち家

賃貸の私は大間違いです。都市部においてマンションに居住する場合の正解は持ち家、後に記載しますが、最適解は持ち家と賃貸を繰り返し、結果的に持ち家に居住する期間が長くなるという事なんですが、18歳からずっと賃貸の私は間違ったことをしています。では、その理由を見ていきましょう。

なぜ持ち家がよいのか

なぜ持ち家がよいのか、これはですね、大きく次の3点がありますね。

• 住宅ローン減税
• 3000万円特別控除
• 低金利

住宅ローン減税と低金利があるので、都市部の値下がりしないマンションや値上がりするマンションなどだと、タダでどころか、お金をもらいながら居住しているというような状態になりますね。しかも、3000万円特別控除があるので、売却益が出た場合に税金がかかることも少ないでしょう。投資の視点で自宅を購入している方で、儲けていない方を見たことがありませんし、聞いたこともありません。それ程有利だということです。

じゃ、お前もやれよ、ということなんですが、こうなったのにはそれなりの理由があります。

投資や資産運用の視点は無い

会社員時代は借り上げ社宅でした。自身で賃貸物件を選び、会社に契約してもらい社宅とし、給与から賃料を引き落とすというものです。そして福利厚生で家賃補助というのがあり、それが10万円以上あったんですね。なので、資産形成という面で考えても賃貸が有利でした。会社員時代は。

でと、会社員を辞めたんだったら買えば良いじゃないかとなるんですが、新築時から住んでいるこのマンションが気に入ったんですよね。分譲マンションなので中古がでたら買えよってなるんですが、妻が新築じゃないとダメと言うのです。中古をフルリフォームだと窓枠が交換できないので、それだとダメだと。子ども達の学校とか友人とか習い事とかもあり、最早、投資とか資産運用のことは関係ないんです。

幸いにも賃料の値上げを言われませんので（言われても突っぱねますが）、なんかすごく割安な賃料になっているので、子が近所の学校に行っている間はこのままなんだと思ってます。ちなみに、居住している賃貸マンションから徒歩3分程の場所に築20年程の区分マンションを所有しているのですが、そこの賃料は上げています。上げた結果、私の居住しているマンションの賃料とほぼ同じ賃料になったので、そっちの賃料でこっちの賃料を払っているような感覚です。

自宅を投資としたときの最適解

自宅に投資の視点を入れた時、最適解というのがあります。もうね、ウハウハですね。新NISAもあるし、余裕で億るんでしょう。以前は50㎡からだった住宅ローン減税が、所得制限は強くなるものの40㎡から使えるようになったので尚更です。私が今20代で今の私の知識があって、家賃補助や社宅がなかったらライフステージに合わせて次のようにします。

• 社会人になったら、できるだけ早く住宅ローン減税が使える自宅を都市部に買う。立地を最重視する。最大限に住宅ローン控除を活用できる、ギリギリの価格帯のものを狙う。
• 同棲や結婚を機に引っ越す場合、3000万円特別控除を使って売却し、賃貸に居住する。転勤の場合も同様。
• 賃貸に3年以上居住した後、住宅ローン減税が使える自宅を都市部に買う。海外で賃貸の場合は日本に戻ったら買う。立地を最重視する。最初の自宅を売った時に得た資金を含む、可能な限りの資金を投入し、最大限に住宅ローン控除を活用できる、ギリギリの価格帯のものを狙う。もちろん自身と配偶者でそれぞれ住宅ローン減税を受け、住宅ローン減税の2重どりをする。
• 子を授かったら自宅を3000万円特別控除を使って売却し、賃貸に引っ越す。育児休業や復帰直後の収入減等を考慮した家賃帯の物件にする。
• 賃貸に3年以上居住した後、第一子が小学校に入る前に、住宅ローン減税が使える自宅を都市部に買う。立地を最重視する。2件目の自宅を売った時に得た資金を含む、可能な限りの資金を投入し、最大限に住宅ローン控除を活用できる、ギリギリの価格帯のものを狙う。住宅ローン減税はもちろん2重どり。
• 以下同様、、、

自宅を投資として考えた場合は、これが最適解でしょう。住宅ローン減税と3000万円特別控除を使い倒すのです。更には夫婦等で2重どりするのです。そして、2重どりを繰り返すのです。

ただし投資なので、マーケットによる影響は受ける、つまり、売るタイミングで下がっている、買うタイミングで上がっている、ということがあるということですが、そのようなリスクをも余裕で踏み倒すほどのメリットでしょう。