不動産収入を増やして利回りを上げる。そうすると、手元に残るお金が増えて選択肢が増えます。継続的なインフレが見込まれる、本格的なデフレ脱却が訪れつつある雰囲気の日本、この状況では収入を増やすことの重要性が更に増しますよね。支出が増えるので、収入を増やさないと危ういことになってしまいます。
私自身の不動産投資においても、いくつかやっていることがあるんですが、何をやっているか。
ということで、不動産収入を増やす方法、について。
賃料を上げる
ここ２年、区分ファミリーについては賃料を上げていました。具体的にいくらをいくらにしたのかについては次の記事の通りです。
そして、今年に入ってから新型コロナが収まり、ワンルームの需要が回復していく中で、ワンルームについても、立地の良い物件に関しては更新や退去後の募集の際に賃料を上げてます。更新で賃料を上げると言っても、今のところ賃借人に断られることはないですね。では、いくらをいくらにしたのかというと、月額賃料で次のとおりです。
５万５千円 → ５万７千円
５万円 → ６万５千円
４万５千円 → ５万円
好立地の物件は、今後も順次上げていこうと考えています。イマイチ立地の物件についても、新型コロナの時期に空室になって、賃料をかなり下げて募集したものについては、更新時に適正賃料に上げるつもりです。それにしても、新型コロナ時の入居者募集は、１０年後の平時の入居者募集を体験しているかのごとくでしたね。
物件を増やす
会社員を辞めてからも、年に１戸のペースで区分ワンルームを購入しています。現在は区分やアパート、戸建など、合計で４３戸になりました。積極的に増やそうとしている訳ではないので、よいものがあれば買っているという状態です。
で、最近だと新型コロナが収まって後にできた、アルファに気付きました。物件価格が上がって、利回りが落ちてきているじゃないですか。一方で、地域によっては新型コロナ騒ぎ後に賃料が上がっている地域があります。私自身、月額賃料５万円だったのが６．５万円、３０％アップできたというのは昨日の投稿のとおりです。
自身がこのような経験をしたので、この賃料３０％アップのある物件と同じ地域で、売却中の区分ワンルームを探してみました。すると、いくつかよい物件があるじゃないですか。利回りで売却価格がついているんですが、現在の賃料が相場より安く、退去したら利回りを上げられる物件が。いくつかあるので、いつものように、現金購入で瑕疵担保免責の指値の買い付けを順番にいれていき、指値が通ったものを購入できました。
ちなみに、買ったのは投資用中古ワンルームを専門に扱う業者さんからで、その業者さんの売り物件でしたので、瑕疵担保免責はつかないどころか、むしろ保証が強化されてきました。いらなかったんですが、使う機会が出たら容赦なく使います。
お金を払わない者どもへの対応
現在、所有物件でお金を支払わない者が３名います。賃料滞納が２名、原状回復費を支払わない者が１名です。共に１５万円程です。費用的に弁護士等に依頼できるようなものでもないので、DIYとなります。少しでも不動産収入を増やすために、キッチリ対応していきたいですね。滞納は実際には賃料を受けとっていないのに、その受け取っていない賃料に税金がかかってきますし。
労力も期間もかかることになるんですが、こういうのって、皆さんどうしているんでしょうかね？ 他の人がどうしているかというのを見聞きすることが無いです。保証会社があるといっても、中古で購入していたら保証会社に入っていない入居者の場合もあるでしょうし、保証会社に入っていても保証範囲外だということもありますし。
長くなってきたので、どのような対応をしているかというのは次回以降に。
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