8月に入って国内の株式市場がかなり下げてきて、8/5に暴落したので約１年ぶりに投稿をしました。１年ぶりなので来訪者はいるのか、と思ってましたが、読んでくれる方はいるものですね。
さて、国内の金利上昇、不動産投資をしていると融資を受けている方が多いでしょうから、その対応は必要ですね。日銀が金利を上げると言って、さらに今後はもっと上げるみたいなのあったのですが、8/5の国内株式の急落を受けてなのか、市場を見ながら慎重にみたいなこともでてきましたね。8/6以降は戻し出したので一旦落ち着いたという事でしょうか。
このような状況なので、金利をもっと上げるというのは先になるのかもしれませんが、備えはしておきたいところですね。
ということで、金利上昇への対応をどうするか、について。
現在の融資はどのような条件なのか
自身が受けている融資が、どのような条件になっているか、これにより対応が異なってくることでしょう。私の場合は複数本の融資があって、その合計は約１．８億円の融資残高となり、金利はそれぞれ０．４％～３％の間です。金利はそれぞれの融資の残高の加重平均で１．７％ぐらいでしょうか。
先ほど融資残高は約１．８億円と記載しましたが、そのうちの約７０００万円が変動金利となっています。そして、その金利は全て２％後半。よって、私の場合は直近で対応が必要になる可能性があるものは主としてこの約７０００万円、ということになります。
金利上昇でもキャッシュフローが減らないようにする
金利が上がる、どうするか、２パターンの対応を考えています。
金利が上がるとキャッシュフローが減りますよね。不動産の融資は元金の返済を伴うものがほとんどでしょうから、完済までキャッシュフローを減らさないようにする、これがパターン１です。
では、どのようにするのか。私は8/5の急落時に日本株を買い増ししたというのは8/5の投稿の通りです。この日本株を担保に証券担保ローンを使います。変動金利の上昇でキャッシュフローが減った分を証券担保ローンの借り入れで毎年補填していくのです。
証券担保ローンの金利は現在１％半ば、変動金利の融資の金利は現在２％後半、金利が上がるとそれぞれの金利も変わるんでしょうが、その差が１％以上縮まるなんてことは起きにくいでしょう。加えて証券担保ローンは不動産投資のように毎月の強制的な元本返済はありませんので、この方法を使います。
売却する
パターン２は売却です。７０００万円の融資残高は、４棟のアパートのそれぞれを購入した時に融資を受けたものなんですが、４棟のうちの２棟は、将来売却する可能性もあるなと考えながら購入しました。
金利が上がったら売買価格が下がるじゃないかと言っても、売却して、現金もしくはより低金利の借り入れで購入すれば、購入する物件の売買価格も下がっているので気になりません。この２棟は個人で買っている物件で、今はまだ短期譲渡になるので売りにくいんですが、あと約１年半で長期譲渡になるので、その時の状況を見ながら進めていきたいと考えています。
実は金利上昇は気にする必要ない？
金利上昇と言っても、日本の場合は誤差みたいなものなんで、実はそんなに気にする必要もないのかもしれませんが、何かしらの対応できるようにはしておいた方がよいでしょう。
↓日本株の暴落時にやったこと。
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