不動産投資家と話をするときによくでるのが融資の話です。私は株式や投資信託などの証券への投資も行っています。実はこちらでも融資が使えます。証券担保ローンっていうんです。
私は使ってますが、今まで直接会ったことがある方で、これを使っていると言う方に出会ったことがないんですよね。
ということで、融資の種類、について。
証券担保ローンとは
不動産の場合は担保とする不動産の積算とか収益還元法とか、それに資産背景や収入等の属性で融資がされますよね。融資を受ける際は、皆さん様々な資料などを提出するかと思いますし、金融機関毎の考えで審査基準が随分と違いますよね。審査の時間もかかります。
私自身に照らし合わせてみても、なん十件もの売買関連資料や賃貸契約資料等を提出することになり、手間と時間を要することとなってます。
証券担保ローンはそんなにゴチャゴチャと難しくなく、自分が持っている株式や投資信託等の銘柄が、証券担保ローンを取り扱っている金融機関で担保にすることが可能な銘柄であるか、ということになります。そして、担保にすることが可能な銘柄の場合、その時価評価額に対して担保掛値を入れた金額が借入可能額ということになります。次の式です。
借入可能額 ＝ 担保対象銘柄の時価評価額 × 担保掛値
例えば時価評価額1000万円の株式を担保にし、その担保掛値が50％の場合、500万円借りられる。そういうことです。
簡単でしょ。
収益を考える上での不動産担保ローンとの違い
返済につきまして、これが不動産の場合と大きく異なるのですが、普段は金利のみの支払いで定期的に契約更新することとなります。元本返済は任意のタイミングなのです。
注意が必要なのは担保銘柄の評価額が下がった時に、担保が処分される可能性があるということです。担保銘柄の評価額と自身の借入額について、気にしておく必要があります。2024/8/5の国内株式相場の暴落、このようなことを想定しておく必要があるという事です。
証券担保ローンの場合は借り続けられるかは担保評価額と借入金額で見られます。不動産の場合は返済していれば特に何も言われないです。金融機関は証券担保ローンは純資産を基準に、不動産はキャッシュフローを基準にしているということですね。投資家からすると、資産が証券であれ不動産であれどちらも重要視する必要があります。
それでは、その借り入れをして収益がでるのかどうかの判断基準についてです。私の場合、証券の場合はキャッシュフローがプラスであるかどうかのみです。つまりは税引後で、配当金や分配金や利息が、借入金利を上回るかです。それに加えて証券の価格が上がることもリターンとなります。
不動産の場合はキャッシュフローがプラスかつ、「元本返済 ＞ 物件価値の低下」が最低基準と考えているので、このあたりは少し違ってきます。
この違いは、不動産の場合は価値が将来下がると考えて買っているのに対して、証券の場合は将来上がる、もしくは今とそんなに変わらないと考えて買っているからです。価格ではなく価値ですよ。インフレ率やマネーストック等、この辺りも織り込みます。
ちなみに、私が投資している不動産の場合、将来は価値は下がりつつ価格は横ばいか上がると考えています。価格については5年とかならどうかわかりませんが、10年、20年の長期投資ならそうなるでしょうと、そう考えています。価値ではなく、価格がですよ。
このような事は、各人がどのような考えで投資をし、どのような資産を持っているかで大きく異なるでしょうが、私の場合はこうということです。
2024年、証券担保ローンをどのように使っているか
この先マーケットは上がりそうな雰囲気ではありますが、上がるか下がるかはわからないのですが、積立投資は続けています。2024年8月の暴落時はスポットで出動しました。小規模企業共済等や積立投資を行い、証券担保ローンは余剰資金として借入するという使い方をしています。
スポットで投資した証券は、それを担保に借り入れをします。証券担保ローンは元本返済が無い。不動産担保ローンは元本返済がある。融資残高は減らさない方がよい。なので、これを組み合わせて融資残高を減らさないように運用していきます。
今回は証券担保ローンを使うと融資が簡単という話でした。使い勝手が良いと思うんですが、未だ使っている人には出会ったことがないんですよね。
↓証券担保ローンの使い方についての話です。
↓借金は減らさない方がよいという話です。
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